Авансов данък върху доходи от наем в България: Правила, изчисления и декларация по чл. 55 (Пълно ръководство)
1. Въведение: Какво представлява авансовият данък върху доходи от наем?
Отдаването на недвижим имот под наем в България е популярен начин за генериране на пасивни доходи. Въпреки това, тези доходи подлежат на строго регулиране от Закона за данъците върху доходи на физическите лица (ЗДДФЛ). Едно от най-важните задължения, свързани с този тип доход, е декларирането и плащането на авансов данък през годината.
Правилата за удържане и внасяне на авансовия данък варират значително в зависимост от това дали наемателят е фирма (юридическо лице/самоосигуряващо се лице) или физическо лице. Непознаването на тези правила често води до забавяне на плащанията, неправилно попълнени декларации и глоби от Националната агенция за приходите (НАП). В това практическо ръководство ще разгледаме всички детайли за авансовия данък върху наемите през 2026 г., придружени с примери и актуални срокове.
2. Кой е длъжен да удържа и внася авансовия данък?
Законодателството разграничава две основни хипотези в зависимост от субектите по договора за наем:
Хипотеза А: Наемателят е фирма, а наемодателят е физическо лице
Когато платецът на дохода (наемателят) е предприятие или самоосигуряващо се лице, фирмата е изцяло отговорна за изчисляването, удържането, декларирането и внасянето на авансовия данък в бюджета. Наемодателят (физическото лице) получава чистата сума на наема, след като данъкът вече е удържан.
Хипотеза Б: Наемателят е физическо лице, а наемодателят е физическо лице
Когато и двете страни по договора са физически лица, фирмата наемател не съществува. В този случай наемодателят е длъжен сам да изчисли, декларира с декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ и внесе авансовия данък по сметката на НАП.
Хипотеза В: Договори между фирми (B2B)
Когато и наемателят, и наемодателят са фирми, не се прилагат разпоредбите за авансов данък по ЗДДФЛ. Трансакцията се отчита по стандартния ред на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) и ЗДДС (чрез фактуриране).
3. Формула за изчисление: Нормативно признати разходи
Данъчната основа за облагане на доходите от наем на физически лица не е брутната сума по договора за наем. Законът предоставя облекчение под формата на нормативно признати разходи за дейността, които са в размер на 10% (съгласно чл. 31 от ЗДДФЛ). Данъчната ставка е плоска – 10%.
Формулата за изчисляване на дължимия авансов данък е следната:
- Нормативно признати разходи (10%): Брутен наем × 10%
- Облагаем доход (Данъчна основа): Брутен наем − Нормативно признати разходи
- Дължим авансов данък (10%): Облагаем доход × 10%
- Чиста сума за изплащане (нето): Брутен наем − Дължим авансов данък
Практически пример:
Да вземем за пример брутен месечен наем по договор в размер на 1 000 евро:
- Нормативно признати разходи: 1 000 евро × 10% = 100 евро.
- Данъчна основа (облагаем доход): 1 000 евро − 100 евро = 900 евро.
- Дължим авансов данък: 900 евро × 10% = 90 евро.
- Чиста сума за плащане на наемодателя: 1 000 евро − 90 евро = 910 евро.
4. Деклариране и плащане: Декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ
Авансовият данък се декларира на тримесечна база с Декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ (Образец 4001). Сроковете за подаване на декларацията и внасяне на данъка са:
- Първо тримесечие (януари – март): до 30 април.
- Второ тримесечие (април – юни): до 31 юли.
- Трето тримесечие (юли – септември): до 31 октомври.
- Четвърто тримесечие (октомври – декември):
- По общия закон авансов данък за четвъртото тримесечие не се удържа от фирмата наемател, а наемодателят го декларира и плаща сам с Годишната данъчна декларация по чл. 50 до 30 април на следващата година.
- Изключение (актуално за 2026 г.): Наемодателят може писмено да декларира пред фирмата наемател, че желае удържането на авансов данък и за четвъртото тримесечие. В този случай фирмата удържа данъка и го декларира по чл. 55 в срок до 31 януари на следващата година.
5. Сметки за изплатени суми и Служебни бележки
Когато наемателят е фирма, при всяко плащане на наема тя е задължена да издаде следните документи съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДФЛ:
- Сметка за изплатени суми: Документ, който отразява брутния наем, нормативно признатите разходи, удържания данък и нетната сума.
- Служебна бележка: Удостоверява удържания и внесен в бюджета авансов данък. Тези документи се предоставят на наемодателя физическо лице, за да ги използва при попълване на своята годишна данъчна декларация.
Допълнително, фирмата платец е длъжна до 28 февруари на следващата година да подаде в НАП Декларация по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ, в която описва изплатените през годината доходи на физически лица, включително сумите за наем и удържания данък.
6. Таблица за бърза справка за срокове и задължения
| Период | Срок за подаване на декларация (чл. 55) | Срок за плащане на данъка | Забележка |
|---|---|---|---|
| I Тримесечие | До 30 април | До 30 април | Удържа се задължително от фирмата |
| II Тримесечие | До 31 юли | До 31 юли | Удържа се задължително от фирмата |
| III Тримесечие | До 31 октомври | До 31 октомври | Удържа се задължително от фирмата |
| IV Тримесечие | До 31 януари (следваща година) | До 31 януари (следваща година) | Удържа се от фирмата само при писмено съгласие на наемодателя |
7. Често задавани въпроси (FAQ)
Въпрос 1: Трябва ли да удържам данък, ако наемам офис от друга фирма?
Не. Когато наемодателят е юридическо лице (фирма), той издава фактура за наема, и вие плащате пълната сума. Авансов данък се удържа само когато наемодателят е физическо лице.
Въпрос 2: Какво се случва, ако наемодателят е чуждестранно физическо лице?
Ако наемодателят е чуждестранно физическо лице, доходът му от наем на имот в България подлежи на облагане с 10% окончателен данък. Фирмата наемател удържа и внася данъка по същия начин, но се прилагат правилата на спогодбите за избягване на двойното облагане (СИДОД), ако има такива.
Въпрос 3: Задължително ли е удържането на данък през четвъртото тримесечие?
Не, то е опционално. Фирмата може да удържи данъка за Q4 само ако наемодателят изрази писмено съгласие за това преди плащането. В противен случай наемодателят сам плаща този данък с годишната си декларация.
Въпрос 4: Какво се случва, ако наемът се плаща в брой?
Ако наемът се плаща в брой, фирмата наемател не е длъжна да издава фискален бон от касов апарат, тъй като не извършва продажба. Наемодателят обаче трябва да подпише разписка за получената сума, а Сметката за изплатени суми служи като официален разходен документ.
Въпрос 5: Може ли наемодателят сам да си плаща данъка, въпреки че наемателят е фирма?
Не. Законът задължава фирмата наемател да удържа и внася данъка за първите три тримесечия. Прехвърлянето на това задължение върху физическото лице е нарушение на данъчното законодателство.
Въпрос 6: Къде се внася удържаният авансов данък?
Данъкът се внася по банковата сметка за данъци на териториалната дирекция на НАП по регистрация на фирмата наемател (платеца на дохода).
Въпрос 7: Какъв е срокът за подаване на декларация по чл. 73 от ЗДДФЛ?
Декларацията по чл. 73, ал. 1 се подава по електронен път до 28 февруари на годината, следваща годината на изплащане на доходите.
Въпрос 8: Какви са глобите за неподаване на декларация по чл. 55 в срок?
Санкцията за неподаване на декларацията по чл. 55 в срок е в размер до 255.65 евро за първо нарушение, а при повторно нарушение — до 511.29 евро. Допълнително се начисляват лихви за забава върху невнесения данък.
8. Заключение
Правилното администриране на доходите от наем изисква прецизно счетоводство, спазване на тримесечните срокове за Декларация 55 и коректно изготвяне на Сметки за изплатени суми. За фирмите наематели това е рутинно, но задължително счетоводно действие, чието проспиване води до данъчни глоби.
Нашият екип предлага пълно счетоводно обслужване, включително изготвяне на сметки за изплатени суми, деклариране по чл. 55 и годишно отчитане по чл. 73 за вашите договори за наем. Свържете се с нас за професионално съдействие.